新旧耐震基準はどう違う？築年数との関係・耐震基準適合証明書とは？耐震等級などとの違い

新居の建築、購入にあたって気になるのが耐震性能です。耐震基準とは地震に対して建物が安全であるための基準です。

この記事では、耐震基準について知りたい方に向けて、耐震基準の意味や新旧耐震基準の違い、耐震基準の重要性や耐震基準適合証明書、現行耐震基準について解説します。耐震等級など耐震基準に関係する他のキーワードもあわせて解説しています。新居の建築や購入の検討に役立ててください。

耐震基準とは？

耐震基準とは、地震に対して建物が安全であるための基準です。この基準は、建物内の人命を守ることを目的に、建築基準法により定められています。たとえば床面積に対する壁の量やバランス、接合部の強度などの建築技術的な基準が設けられています。

耐震基準に関する法律は大きな地震があるたび見直され改正を続けています。新しいものほど耐震基準が高いです。現在では、「旧耐震基準」「新耐震基準」「現行耐震基準」の3つがあります。

旧耐震基準・新耐震基準とは

「旧耐震基準」とは1950年(昭和25年)に制定された基準を指し、「新耐震基準」は1981年(昭和56年)に制定された基準です。2000年(平成12年)に制定されたものは「現行耐震基準」と呼ばれます。ここではそれぞれの特徴を解説します。

旧耐震基準（1950年制定）

1950年(昭和25年)に制定された旧耐震基準は、震度5程度の中規模の地震で、建物が大きな被害を受けないという基準で定められています。想定される被害は、建物が破損したとしても補修すれば再び生活が可能になる程度です。

しかし、震度6以上の大地震が起きた場合には、旧耐震基準を満たしているだけでは倒壊する可能性が高くなります。耐震改修促進法が改正された現在は、旧耐震基準に基づいて建てられた建物は耐震診断を受けることが義務化されています。

新耐震基準（1981年制定）

1981年(昭和56年)に制定された新耐震基準は、震度6強～7程度の大地震でも建物が倒壊しないように定められた基準です。壁にひびが入る、配管が壊れるなどの被害はあり得ますが、大規模な被害は生じません。

新耐震基準は、旧耐震基準の安全基準を大幅に強化したものです。1978年の宮城県沖地震による深刻な被害の反省などから、基準の見直しが行われました。

現行耐震基準（2000年制定）

2000年(平成12年)に制定された現行耐震基準は、新耐震基準に加えて基礎形状（地盤）の仕様が明記されています。地盤調査が事実上の義務化になっていることが特徴の1つです。

また、壁量、壁の配置バランス、接合部などの条件も明確化されました。これらは従来、設計担当者に任されていましたが、法律によって規制されるように変わっています。

中古物件の情報サイトなどでは、2000年6月以降に建てられた建物が推奨されることがあります。これは現行耐震基準で建築されたことを意味しており、安全に暮らし続けられる指標となります。

耐震基準はなぜ重要？

耐震基準は新築・中古物件のいずれの場合も安全性の確認に使えます。また、税制優遇を受けるには新耐震基準以降であることが必要です。

安心して新築できる・新築物件を購入できる

新築物件なら、現行の耐震基準で建築されていることが確実であり、安心して購入できます。現行の耐震基準で建物を建築することは、法律上の義務となっています。

中古物件購入と異なり、新たに家を建てる場合や新築物件を購入する場合では、耐震基準を心配する必要がありません。

中古住宅を選定する基準の1つになる

中古住宅を選定する際、どの耐震基準に基づいて建築されたかどうかは重要な検討項目です。建物の安全性に大きく関わるため、必ず確認しておきましょう。

築年数が古い割安な中古物件のなかには、旧耐震基準のものがあります。中古物件を探す場合は建築確認通知書又は確認済証を確認し、新耐震基準が適用された1981年6月以降の物件を選ぶことをおすすめします。

新耐震基準以降の建物は税制優遇を受けられる

新耐震基準を満たしていると住宅ローン控除制度が利用できるうえ、登録免許税・不動産取得税などの減税も受けられます。これらの税制優遇を受けるためには、後ほど解説する耐震基準適合証明書が必要です。

控除額が大きいのは、ローン残高の1％が控除される住宅ローンです。（令和4年～令和7年までは、令和4年度の税制改正において、0.7％に引き下げられました。）仮に住宅ローンの年末残高が3500万円の人が税制優遇を適用されると、税金が35万円控除されます。住宅ローン控除は10年間受けられます。（住宅ローンの控除期間につきましては、令和4年度税制改正において、住宅ローン減税等の延長が盛り込まれ、住宅ローン控除の特例が延長され、令和7年末までの入居者を対象として控除期間が13年となっています。）

なお、日本ハウスHDでは設計性能評価の自己評価書を使用して、耐震等級を説明しています。

耐震基準の確認方法

中古物件の耐震基準は「建築確認通知書(又は確認済証)」の発行日を確認します。建築確認通知書(又は確認済証)は基本的に売主が所有しています。

築年数で確認すると、適用されている耐震基準を間違える可能性があります。物件探しなどでおおまかな判定をしたい場合は、一戸建ての場合は築年数から約半年前、マンションの場合は約2年前を目安にさかのぼって、耐震基準の施行日と比較します。

耐震基準適合証明書とは

耐震基準適合証明書とは建物が満たしている耐震基準を証明するもので、税金控除などを受ける際にも必要です。

建物が満たしている耐震基準を証明するもの

耐震基準適合証明書は、建物が満たしている耐震基準を証明するものです。基本的に中古物件などの売買を取り扱う際に使用されるもので、新築や耐震工事をしても発行されません。通常、売主が指定性能評価機関や建築士事務所登録を行っている事務所に所属する建築士などに診断・発行を依頼します。

耐震基準を証明するその他の文書には、住宅品質確保促進法（品確法）に基づく自己評価書などもあります。品確法とは消費者が安心して住宅を購入できるための品質確保などを目的とした制度です。

中古物件で住宅ローン減税などを受けるには耐震基準適合証明書が必要

耐震基準適合証明書付きの中古物件を購入すると、住宅ローン減税が受けられます。また、登録免許税や不動産取得税も減税となり、地震保険料の割引も受けられます。そのほか、住宅取得資金を贈与した際に贈与税が非課税になることもメリットです。

ただし、中古物件が耐震基準に適合するとは限りません。耐震基準適合証明書を取得できないこともあります。

新築・築浅物件なら耐震基準適合証明書なしでも住宅ローン減税を受けられる

新築住宅なら、耐震基準適合証明書なしでも住宅ローン減税を受けられます。現行耐震基準で建てられており、耐震基準適合証明書にある築年数要件を満たすことも明らかだからです。

築後年数要件とは、非耐火住宅（木造住宅等）は20年以内、耐火住宅（マンションなど）は25年以内となっています。

耐震等級・耐震構造・長期優良住宅などと耐震基準との関係は？

耐震性の高さについての指標は耐震基準だけではありません。耐震等級、耐震・制震（制振）・免震構造、長期優良住宅について、耐震基準との関係も含めて解説します。

耐震基準と耐震等級はどう違う？関係性は？

耐震基準は建物内の人命を守る基準であるのに対して、耐震等級は人命だけでなく建物自体を守ることも目的として定められている基準です。そのため、住宅の損壊を小さくできることを示す性能指標も設けられています。

耐震基準が建築基準法に基づくのに対し、耐震等級は住宅品質確保促進法（品確法）で規定されています。また、耐震基準と違って規定が任意であるという違いもあります。

耐震等級は等級1、等級2、等級3があり、数字が大きいほど耐震性能が高いことを表します。耐震基準と比較すると、耐震等級1は新耐震基準を満たす強さです。耐震等級2はその1.25倍、耐震等級3は最高等級で1.5倍の強さを表します。

耐震構造・制震（制振）構造・免震構造とは

耐震構造とは水平方向の揺れに対して強い建築構造です。構造上のバランスや柱や壁などの配置などの基準を満たすと、耐震構造の住宅として認められます。

制震（制振）構造は振り子の慣性力や地震エネルギーを吸収する素材などを活用することで揺れを吸収し、建物の被害を防止する構造です。

免振構造は揺れ自体が建物に及ばないようにする建築構造です。たとえば建築基礎に積層ゴムを入れることで、地震の揺れを伝わりにくくします。

いずれの構造も、建築基準法に基づいて技術的な基準を定められている点は、耐震基準と変わりません。

長期優良住宅とは？耐震基準との関係

長期優良住宅は9つの項目で一定の基準を満たした住宅のことです。➀耐震性、➁省エネルギー性、➂維持管理・更新の容易性、➃劣化対策、➄住戸面積、➅居住環境、➆維持保全計画、➇バリアフリー性、➈可変性のそれぞれに認定基準が定められています。
※バリアフリー性と可変性は戸建て住宅への適用はありません

長期優良住宅制度の目的は「いいものを長く大切に使う」というストック活用型社会への転換です。住宅を購入する側の視点では、耐震性の高い住居を確実に建築、購入できるメリットがあります。

長期優良住宅の耐震性能は耐震等級2以上であるため、最低でも新耐震基準の1.25倍以上が保証されています。

まとめ

十分な耐震性を備えていることは、安心して暮らし続けられる住居を選ぶために重要です。耐震基準は改正を続けており、新しい基準で建築された住居を選ぶことが安心・安全につながります。

日本ハウスHDは、地震に強い新木造ストロング工法を採用しており、長期優良住宅を60年保証条件にしています。直営工事や耐震施工、一貫した担当窓口や、アフターサービスの充実などに強みがあり、自由度の高い施工に応じられます。興味がある方は、カタログ請求、ご来場予約がおすすめです。