住宅購入の贈与税は非課税にできるの？住宅資金贈与の非課税の特例の要件を知ろう！

住宅購入には多額の資金が必要なため、親族からの資金援助を検討する人も多いのではないでしょうか。一方で、資金援助では贈与税が発生するケースが多く、非課税にするためには一定の要件を満たす必要があります。

この記事では、住宅資金贈与の非課税における要件や注意点を解説します。安心して資金援助を受けるために、理解を深めておきましょう。

住宅取得等資金の贈与税の非課税の特例とはどのような制度か

住宅取得等資金の贈与税の非課税の特例とは、直系尊属からの資金贈与により、住宅の新築および増改築を行った際に一定額まで非課税になる制度です。一般的に資金贈与では、110万円以上から贈与税がかかります。贈与額から110万円が基礎控除として差し引かれ、残額に対して贈与税がかかると考えましょう。

住宅購入では、数千万円単位の資金が必要となるケースが少なくありません。たとえば、2,000万円の贈与を受けた場合、1,890万円に対して贈与税が発生するため、多額の贈与税が発生します。

しかし、住宅取得等資金の贈与税の非課税の特例における要件を満たす場合は、非課税枠が増えて贈与税の金額を抑えられます。非課税枠は、住宅購入の契約を結んだ年月日、住宅の性能、適用される消費税などによって異なります。

また、耐震性能や断熱性能、バリアフリー性能が高い住宅ほど、非課税枠が増える仕組みになっています。

住宅資金贈与の非課税の特例を受けるための条件とは

住宅資金贈与の非課税の特例は、条件が細かく決められています。ここでは、非課税の特例を受けるため必要な、人と建物の条件について解説します。

贈与を受ける人の条件

贈与を受ける人は、以下の3つを満たしている必要があります。

• 贈与する人の直系尊属であること
• 贈与を受ける年の1月1日に18歳以上(※1)であること
• 贈与を受ける年の所得税にかかる合計所得が2,000万円以下(※2)であること

直系尊属とは子や孫のことで、叔父・叔母などからの贈与では適用されません。また、贈与された資金は翌年3月15日までに住宅取得のためにすべて使うこと、同年12月31日までには購入した住居に住み始めることが条件となります。

※1 令和4年3月31日以前の贈与については「18歳」は「20歳」です。
※2 合計所得の計算は次の点に注意してください。
　　・所得金額調整控除は給与所得から控除
　　・分離課税される配当所得、利子所得は除外
　　・分離課税される退職所得は加算
　　・譲渡所得の特別控除（居住用財産の3000万円控除など）を差し引く前の金額

建物の条件

贈与を受ける人の条件を満たしていれば、どのような住宅でも非課税枠が増えるわけではありません。指定の床面積であること、日本国内にある住宅用の家屋であることが、建物の条件として定められています。また、新築と中古では条件に違いがある点にも注意が必要です。ここでは、新築と中古、それぞれのケースにおける建物の条件について解説します。

新築の場合

新築の場合は、家屋の床面積が40㎡以上240㎡以下であることが条件です。この条件は、増築の場合にも適用されます。40～50㎡の場合は対象者の所得が1,000万以下であることも条件になります。また、床面積の半分以上が居住用に利用されなければなりません。

中古の場合

中古の場合は築年数に注意が必要です。マンションなどの耐火建築物は築25年以内、木造は築20年以内で、かつ新耐震基準を満たすことが証明された住居である必要があります。

一方、購入時点では新耐震基準を満たしていなくても、購入後に耐震改修工事を行って条件を満たすことも可能です。この場合、贈与された翌年3月15日までに一定の耐震基準に適合していることが条件となります。

その他の条件

住宅資金贈与の非課税の特例は申告が必要な制度です。贈与を受けた翌年の2月1日～3月15日までに申告する必要があります。また、贈与はあくまでも住宅の新築および増改築のために行われなければなりません。贈与された資金を車の購入や借金返済など、他の目的に使用することは制度の適用対象外となります。

贈与を受けるときの注意点は？

住宅資金贈与の非課税の特例を利用して贈与を受ける場合は、注意しなければいけないポイントがあります。ここでは、3つの見落としがちな注意点について解説します。

贈与税がかからない場合も確定申告の必要あり

贈与税がかからない場合でも、住宅資金贈与の非課税の特例を受けるためには申告が必要です。申告は、贈与を受けた年の翌年2月1日～3月15日の期間に確定申告で行います。戸籍謄本などの書類を揃える必要があるため、不明点はあらかじめ所轄の税務署に問い合わせて準備しておきましょう。

土地には使えない

住宅購入の際には、直系尊属から土地を譲り受けて家を建てるケースもあります。しかし、住宅資金贈与の非課税の特例は、あくまでも住宅購入のための贈与に限定されています。そのため、父母や祖父母から土地を譲り受ける場合は贈与税が発生する場合があります。

土地にかかる贈与税は土地の評価額によって異なるものの、その金額にかかわらず、住宅本体のみに適用される制度だと認識しておきましょう。

住宅ローン控除との併用をする場合

直系尊属から贈与を受け、かつ住宅ローンを組む場合は、その総額がポイントになります。例えば、4,000万円の住宅を購入する場合に親から2,000万円の贈与を受け、2,500万円の住宅ローンを組んだとします。すると、500万円は住宅ローン控除の対象外になります。併用する場合は住宅ローンの借入額に注意しましょう。

贈与税がかかる場合の計算方法

住宅資金贈与の非課税の特例は、先述の条件を満たしていたとしても、すべてのケースで完全な非課税になるわけではありません。ここでは、贈与税がかかる場合の計算方法を解説します。

住宅資金贈与の非課税限度額

住宅資金贈与の非課税には限度額があります。建物によって適用される消費税が異なる点にも注意が必要です。一般的には、新築住宅の購入や住宅の新築、増改築、不動産会社から中古住宅を購入する場合は10％、消費税8％時に契約した新築住宅や個人から中古住宅を購入する場合は8％の消費税が適用されます。

一定基準を満たす住宅とは、以下のいずれかを満たす住宅を指します。

• 断熱等性能等級4または一次エネルギー消費量等級4以上
• 耐震等級（構造躯体の倒壊等防止）2以上または免震建築物
• 高齢者等配慮対策等級3以上

贈与税の計算式

一般的に、贈与は親以外の誰からでも受け取れるものの、贈与された金額が1年間で110万円を超えると納税義務が発生します。1年間で110万円を超える贈与を受けた場合は、翌年2月1日～3月15日に贈与税の申告を行いましょう。

贈与税は「（1年間に贈与された金額－110万円）×既定の税率」で求められます。既定の税率は、国税庁の情報で確認しましょう。

※参考：【国税庁】No.4408 贈与税の計算と税率（暦年課税）

デメリットはある？

制度の利用で非課税枠が増えることはメリットばかりのように思えますが、実際にはデメリットを感じるケースもあります。ここでは、制度の利用がデメリットになり得る3つのポイントを解説します。

要件が細かく決まっている

住宅資金贈与の非課税の特例における要件はかなり細かく、取得と居住について期限もあります。専門的な知識がなければ制度の利用が難しいケースもあります。贈与を受ける人、住宅用の家屋の新築や取得、増改築など、確認しなければいけない要件が多く、そのために多くの資料が必要になることも少なくありません。

申告が必要

納付税額がない場合、確定申告の義務はありません。しかし、住宅資金贈与の非課税の特例を受けるためには、納付税額がなくても自身で申告する必要があります。翌年3月15日の申告期限も厳守しましょう。

小規模宅地等の評価減が使えなくなる可能性がある

小規模宅地等の評価減とは、持ち家のない親族に土地を相続する場合に評価額が減額される特例です。この特例は土地にかかる税金が大幅に減額される一方で、住宅を購入すると制度を利用できません。住居用小規模宅地を持っている場合は、子どもには住居を持たせず、土地を相続させることも検討しましょう。

贈与以外にも資金援助を受ける方法はある

住宅資金贈与の非課税の特例は、非課税枠が増えることが最大のメリットである一方、満たさなければいけない要件が多く、制度を受けられないこともあります。ここでは、贈与以外で資金援助を受ける方法を解説します。

親子間融資

親子間融資は、親から住宅資金を「もらう」ではなく「借りる」といった方法です。金融機関で住宅ローンを組む場合と比較して、手数料などがかからない、返済期間や金利を比較的自由に設定できるといったメリットがあります。

ただし、金利0％では利息分が贈与とみなされるほか「あるとき払いの催促なし」にすると全額贈与とみなされ、贈与税の対象となる可能性もあります。

親子間融資を行う場合は、あくまでも住宅ローンとして金利や返済期間を設定することが大切です。

親が住宅の一部を購入する

親からの贈与は、親の資産が子に移ることを意味します。子の自己資産を増やす必要がない場合は、親の資金で住宅の一部を購入してもらうのもひとつの方法です。

この場合、持分の割合を実際に負担した資金の割合で設定し、登記を行います。実際の負担金額と違う割合で登記すると、差額が贈与税の課税対象となるため、注意しましょう。

また、住宅は共有名義となるため、購入後の人生設計が重要になります。トラブルを未然に防ぐためにも、親子間での情報共有を綿密に行っておくことが大切です。

まとめ

多額の資金が必要となる住宅購入でも、住宅資金贈与の非課税の特例を受けたり、親子間で資金を調達したりすることが可能です。制度を利用する際は、新築か中古かといった条件や確定申告の必要などを確認するようにしましょう。

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