新築住宅は住宅性能評価書を取得すべき？住宅性能表示制度について徹底解説！

「新築住宅は、住宅性能評価を受けたほうがよい」という話を聞いたことがある人も多いのではないでしょうか。しかし、住宅性能評価がどのようなものか、受けることでどんなメリットがあるのかよくわからないという人もいるでしょう。

この記事では、住宅性能評価について詳しく解説します。メリットやデメリットも解説しているため、住宅性能評価を受けようか迷っているという人も、参考にしてください。

住宅性能評価書とは

はじめに、住宅性能評価書について解説します。

住宅性能表示制度に基づいて交付される評価書

住宅性能評価書とは、住宅性能表示制度に基づいて交付される書類です。住宅性能表示制度は、平成12年に施行された「住宅の品質確保の促進等に関する法律」に基づいた制度です。この制度によって、住宅の性能を客観的に評価できるようになりました。そのため、住宅性能評価書を取得すると、安全に設計・建設された住宅であるという証明になります。

第三者機関からの評価を客観的に示したもの

住宅性能評価では、国土交通大臣が登録した客観的に評価ができる第三者機関が住宅の性能を評価します。国が定めた評価基準である日本住宅性能表示基準に則って評価するため、設計者や建築会社が異なる住宅についても、性能を一律に評価できるようになっています。

違法建築物には交付されない

違法建築など、そもそも基準に達していない住宅には、住宅性能評価書は交付されません。そのため、住宅性能評価書が得られた住宅は一定基準を満たした住宅であるといえます。

この基準ができるまでは住宅の性能を表示する共通ルールがありませんでしたが、住宅性能評価書によって一般消費者でも住宅の安全性について確認できるようになりました。

住宅性能評価書で扱われる10の評価分野

住宅性能評価には、10の評価分野があります。ここでは、住宅性能評価書で扱われる10の分野について解説します。

1. 構造の安定に関すること

   構造の安定という観点で、地震や暴風、積雪などの災害にどのくらい耐えうるのかを評価する項目です。耐震等級、耐風等級、耐積雪等級を出します。等級が高いほど、強い災害に耐えうるという意味です。例えば、耐震等級は等級1でも震度7相当の地震に耐えうるという評価になります。

   ただし、免震建築物の場合は、耐震等級は出されません。

2. 火災時の安全に関すること

   火災時の安全について、火災が発生しても安全を確保できるかどうか、以下の項目について評価します。

   • 感知警報装置設置等級：適切に感知警報装置を設置しているか
   • 避難安全対策、脱出対策：火災時に避難できる脱出対策ができているか
   • 耐火等級：耐火性能は十分か

   その住宅で火災が起きた場合を想定しての評価はもちろん、隣の住宅が火災になった場合の延焼のしにくさについても評価します。

3. 劣化の軽減に関すること

   住宅は時間の経過とともに劣化しますが、その劣化をいかに遅らせられるかを評価する項目です。劣化対策等級を出し、その等級が高いほど劣化しにくい住宅であるといえます。

   具体的には、住宅に使用されている材料の劣化のしにくさを評価するのに加え、木造住宅の場合は腐朽菌対策やシロアリ対策として通気性や換気性の確認、鉄骨造住宅では錆びにくい塗料を使用しているかどうかなどを確認します。

4. 維持管理への配慮に関すること

   住宅の維持や管理のしやすさを評価します。一度建設してしまうと外からは確認できない給排水管やガス管、点検口の設置などを評価し、維持管理対策等級を出します。具体的には、建物そのものを破壊しなくても点検や補修ができるかなどの確認です。

   また、なるべく長く建物を使用できる工夫がなされているかのチェックも行います。リフォームのしやすさや間取りの自由さなどを確認します。

5. 温熱環境に関すること

   外界の気温が変化しても室内の温湿度が影響されにくい建物になっているかどうかを評価します。この評価が高いと、結果としてエアコンの使用を最小限にできるため、省エネにもつながります。

   断熱・気密化・冬場の日光の量・夏場の日光遮断・熱が伝わりやすい窓などへの対策などをチェックし、省エネルギー対策等級を出す評価項目です。

6. 空気環境に関すること

   人体に刺激を与える物質が空気中に含まれていないか、換気対策は十分かなどを評価する項目です。目や鼻、喉に刺激を与えるホルムアルデヒドが、内装に使用する建材にどの程度使用されているかを確認したり、室内中の化学物質の濃度を測定したりして、評価を行います。

7. 光・視環境に関すること

   室内での作業に十分であり、尚且つ目に大きな負担をかけない明るさを確保できているかどうかを評価します。室内に十分な明るさを取り入れられるよう、窓などの採光がきちんとしているのかを念頭に、以下を算出します。

   • 単純開口率：床面積に対して、窓などの開口部がどの程度あるのかを示す値
   • 方位別開口率：どの方位に開口部が多いかを示す値

8. 音環境に関すること

   戸建ての場合は屋外からどの程度音が聞こえるのか、共同住宅においては、音環境についても評価を行います。床や壁、窓の遮音性をチェックし、それぞれの部屋同士で音が伝わりにくい対策が取られているかを評価します。

   床については子供が走り回る音や物を落としたときの音に対する対策、壁については人の話し声などに対する対策が評価される項目です。

9. 高齢者等への配慮に関すること

   高齢者への配慮に関することとして、年齢を重ねても住み心地がよい住宅かどうかを評価する項目です。年をとっても安全に移動ができるか、介助がしやすい間取りや設備になっているかなどを確認します。

   具体的には、階段に手すりがあるかどうか、床の段差の少なさ、浴室やトイレの広さなどによって評価されます。

10. 防犯に関すること

    防犯として、犯罪者が侵入しにくい住宅かどうかを評価します。地面からの開口部の距離や開口部のサイズ、破壊されにくい材質になっているかどうかなどの確認です。

    住宅の防犯に関しては、周囲からの見通しの確保や、地域コミュニティの形成促進なども有効とされています。住宅性能評価書では、評価方法の整備状況を考慮して、住宅の開口部における対策を評価する内容となっています。

評価分野は住宅の種類によって適用範囲が変わる

ここまで解説してきた10の分野は、新築物件が対象です。中古物件については給排水管設備や使用材質など、どうしても確認が難しい箇所もあるため、評価項目は減ってしまいます。

その代わり、中古物件では住宅の劣化状況などを確認するための現況検査や特定現況検査と呼ばれる検査が可能です。

また、積雪量が多い地域や台風が多い地域など、気候によって求められる住宅の性能は異なるため、項目ごとに前提を設けている場合もあります。

住宅性能評価を受けるメリット

住宅性能評価を受けると、いくつかのメリットがあります。ここでは、住宅性能評価を受けるメリットについて解説します。

住宅ローンや地震保険で有利になる

住宅性能評価書を取得した住宅は、住宅ローンやフラット35で優遇されるケースがあります。これは、住宅の価値が落ちにくいため、担保が確実なものとなって金利が抑えられるためです。地震保険では耐震等級によって割引があるため、保険料が抑えられるというメリットもあります。

資産価値が高くなる

住宅性能評価書が交付された住宅は、国土交通省が定める一定の基準を満たしているという証明になります。住宅性能評価では住宅の劣化のしにくさも評価されているため、将来その住宅を売却する場合、想定よりも高い値段で売却できる可能性があるというメリットもあるでしょう。

紛争処理対応を受けられる

住宅性能評価書が交付された住宅においてトラブルが発生した場合、指定住宅紛争処理機関に紛争処理を申請できます。

指定住宅紛争処理機関とは、国土交通大臣が指定する各地域の弁護士会を指します。紛争処理の手数料は1件あたり1万円で、請負契約・売買契約に関する全ての紛争の処理を依頼可能です。

住宅性能評価を受けるデメリット

住宅性能評価を受けるデメリットとして、費用がかかるという点が挙げられます。費用の相場は10〜20万円と、決して安い金額ではありません。

また、採光のために窓を大きくすると耐震評価が下がるなど、ある評価項目を良くすると別の評価項目が悪くなるといった相反関係もあるため、総合的な判断が必要です。

住宅性能評価を得られたとしても、建設会社や近隣住民とのトラブルが発生する可能性はゼロにはできないという点にも留意してください。

住宅性能評価を受けるための手順

住宅性能評価を受けるためには、いくつかのステップがあります。ここでは、住宅性能評価を受けるための手順について解説します。

相談・見積もり

はじめに、住宅性能評価を委託する機関を決め、相談や見積もりを行います。住宅性能評価は、着工前に設計性能評価を受けている必要があるため、着工してからでは評価を受けられません。着工前に相談を開始しておきましょう。委託する機関探しや相談に時間をかけられるように、余裕を持って相談や見積もりを進めておくとよいでしょう。ハウスメーカーなどでは、住宅性能評価を受ける体制を整えていますので相談してみてください。

現場検査

家づくりの段階に応じて、評価に必要な現場検査を実施します。検査は着工状況に応じて進められ、設計図面等と施工状況との照合を行います。もし現場検査で指摘事項が発生した場合は、指摘内容に応じて工事を是正しなければなりません。

戸建ての場合、基礎配筋工事終了時、躯体工事完了時、下地張りの直前、竣工時などの段階で現場検査を行っていきます。

評価書の受領

評価が終了すると、評価内容に応じた住宅性能評価書が交付されます。評価書を受領したら、住宅性能評価に関する一連の作業は完了です。もし未入居かつ工事完了後1年以内に何らかの理由で評価内容に変更が生じた場合は、変更の手続きをすれば再度評価を受けられます。

まとめ

住宅性能評価は、国が定めた基準に則って住宅の性能を評価できる制度です。住宅性能評価を受けると一定基準を満たした住宅だと認められるため、資産価値が上がるなどのメリットがあります。ただし、選択する住宅会社の商品によってはコストはかかってしまうため、住宅性能評価を受けるかどうかは事前にしっかり検討しておきましょう。

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